O průmyslových brownfieldech s Petrem Kolenčíkem ze 108 AGENCY

V České republice téměř celou třetinu těchto nemovitostí tvoří tzv. průmyslové brownfieldy. Jedná se především o opuštěné továrny, nevyužívané výrobní a logistické areály.

Existence průmyslových brownfieldů vychází zejména ze strukturálních změn v ekonomice, během nichž docházelo k útlumu některých odvětví v průmyslu a vznikala tzv. problémová území. Další z příčin lze připsat také rostoucí levnější výrobě v zahraničí, které mnoho tuzemských výrobců nedokázalo konkurovat. V neposlední řadě lze zmínit i novou výstavbu modernějších prostor, jež některé z nich dokázaly z hlediska svého nákladově efektivnějšího provozu cenově konkurovat starším objektům.

Kategorie prostor B a C
Brownfieldy se v realitním slangu označují jako prostory kategorie B a C. Jejich protipólem jsou prostory kategorie A, které se odlišují hlavně kvalitou a vybavením. Tzv. ,,áčkové nemovitosti" tvoří nové moderní logistické parky s výškou kolem 10m, které se vyznačují kvalitním zateplením, vytápěním a vybavením (např. rampami pro kamiony).

Brownfieldy aktuálně nabízí dvojí využití. Nejčastějším řešením je jejich pronájem dalším subjektům. Vznikají tak menší či větší výrobní a logistická centra, která jsou vhodná zejména pro menší výrobní společnosti. Dále se pak jedná o prodej brownfieldů a jejich kompletní přestavbu za účelem alternativního využití.

Prodej průmyslových brownfieldů roste, především v Praze
Podle Petra Kolenčíka z realitně-poradenské společnosti 108 AGENCY prodej průmyslových brownfieldů začíná opět růst a to převážně v hlavním městě. ,,Starší průmyslové areály v Praze se v současné době dostávají do popředí zájmu především bytových developerů a to díky rostoucímu nedostatku volných ploch k nové rezidenční výstavbě v lokalitě," říká a doplňuje: ,,Zvýšená aktivita developerů je dnes poháněna vysokou poptávkou po pražském rezidenčním bydlení, kterou mimo jiné vyvolaly nízké hypoteční úroky." Důkazem toho může být i nedávná akvizice bývalé továrny na barvy a laky v pražských Vysočanech, kterou realizoval jeden z předních bytových developerů v ČR a jehož záměrem je vybudovat na místě rezidenční čtvrť čítající sedm set bytů. V lokalitě Prahy Vysočan, kterou si v poslední době investoři a realitní developeři oblíbili, proběhl v tomto roce také prodej bývalé tovární budovy ČKD o velikosti 10 000 m2, jejíž nový vlastník plánuje místo kompletně renovovat a přeměnit na muzeum. Nové byty se nedávno rozhodl postavit i další z developerů na místě někdejších pekáren v pražské Michli.

Regenerace průmyslových brownfieldů probíhá i v regionech mimo Prahu. Uvést lze například projekt v Dolních Vítkovicích na Ostravsku, který v několika fázích proměňuje rozsáhlou industriální zónu Vítkovických železáren a dolu Hlubina na moderní technické, technologické a kulturní centrum. Také v Brně se úspěšně oživují brownfieldy, patří mezi ně například obchodní a společenské centrum Galerie Vaňkova, které vzniklo z bývalé strojírny nebo revitalizace Areálu Slatina, bývalé brněnské slévárny.

Nákup brownfieldu avšak skýtá i jistá rizika. ,,Každý brownfield vyžaduje při své obnově specifický přístup. Asi největším rizikem jsou zde vysoké vstupní a dodatečné investice často spojené se skrytými závadami nemovitosti. Klíčové je rovněž, zda územní plán obce počítá s revitalizací území, což zásadně ovlivňuje realizovatelnost budoucího záměru a rychlost přípravy jednotlivých fází nového projektu. Další zátěží mohou být i nevyřešené vlastnicko-právní vztahy," říká Kolenčík ,,Na druhou stranu mají brownfieldy tu výhodu, že jsou většinou umístěny v strategicky zajímavé lokalitě a pokud se neobjeví žádné ´nemilé překvapení´, lze je pak ve výsledku pořídit za přijatelnou cenu," dodává Kolenčík.

Zájem je také o jejich pronájem
Poptávku po starších průmyslových prostorách lze sledovat i ze strany nájemců. Pronájem v tvz. béčkových areálech má své výhody. ,,Majitelé prostor zde přístupují k nájemním podmínkám velmi flexibilně. V porovnání s majiteli prostor kategorie A mnohem častěji akceptují kratší nájemní dobu nebo výpovědní lhůtu. Nabízí také možnost pronájmu ploch menších než 1 000 m2. To prostory kategorie A dnes téměř nenabízí," říká Kolenčík. Benefitem oproti novým areálům mohou být mnohdy pružnější podmínky nájmu nebo také větší flexibilita provozovatele či vlastníka prostor při jednání se svými nájemci. Roli může hrát i příznivé umístění brownfieldů, které je obvykle směrováno do širšího centra měst. Aktuálním znovuoživeným brownfieldem je v regionech například bývalá textilka v Litvínově na Ústecku, která svého času vyráběla přízi na 40 000 m2 a vyvážela ji do celé západní Evropy a USA. Výrobu však musela ukončit díky levnější produkci ze zahraničí. ,,Areál prošel intenzivní revitalizací, což výrazně přispělo k jeho ekonomicky efektivnějšímu provozu. Dnes zde funguje několik výrobních společností, které zaměstnávají přibližně 400 lidí a areál je téměr plně obsazen. Zčásti se tu rovněž podařilo obnovit textilní výrobu," uvádí Kolenčík. Právě 108 AGENCY se podílela na příchodu jednoho z hlavních nájemců do areálu, který zde letost v červnu započal výrobu obalového materiálu na 12 000 m2.

Jako vše má i pronájem v brownfieldech své nevýhody a rizika. Mezi nevýhody patří především vyšší provozní náklady, nedostatečné vybavení skladu nebo nekvalitní podlahy. ,,U brownfieldů není vhodné, řídit se pouze nízkým nájemným. Výslednou cenu mohou rapidně navýšit dodatečné provozní náklady, které bývají způsobeny zejména vysokými energetickými nároky prostor. Je proto důležité, citlivě zvážit potřeby potencionálního nájemce se skutečným stavem budovy. Klíčovou roli hraje i osoba pronajímatele a jeho ochota investovat do úpravy prostor," vysvětluje Kolenčík.

Lze říci, že brownfieldy mají na trhu své místo. V případě pronájmu nabízí zejména začínajícím firmám možnost snáze nastartovat podnikání díky flexibilním nájemním podmínkám, nižší ceně, poměrně velké variabilitě různých typů prostor a jejich vybavení. Pro developery pak mohou být brownfieldy zajímavé z hlediska svého umístění, často v širším centru měst, ve kterých se dnes volné pozemky nachází obvykle už jen na periferiích.

Plusy i minusy lze nalézt jak u brownfieldů, tak u nových prostor. Je vždy vhodné zvážit, k jakému účelu mají prostory sloužit, jaké potřeby pokrývat a podle toho zvolit danou kategorii.

Autor: Petr Kolenčík, 108 AGENCY
Zdroj: www.eulog.cz