Chcete prodat les? ,,Výhodné,, nabídky ke koupi vás mohou připravit o velké peníze

Pečovat o les, jak ukládá zákon, není snadné ani levné. Navíc to je starost na dlouhá léta.

Zájem mají podle jednatele společnosti JH bosak.Bonix Tomáše Bosáka hlavně profesionálové z oboru. Asi 30 procent kupujících ale tvoří laická veřejnost.

Lesní pozemky jsou považovány za relativně jistou investici. Zjistit reálnou cenu lesa ale není lehké. "Cenová mapa lesních pozemků neexistuje. Jejich ceny se určují plošně podle převládajících druhů lesních porostů," uvedl vedoucí tiskového oddělení ministerstva zemědělství Radek Melichar.

Podle dosud platné oceňovací vyhlášky ministerstva financí pro rok 2014 se základní ceny lesních pozemků pohybují od 1,24 koruny za metr čtvereční u některých typů borového lesa do 10,16 koruny za metr čtvereční jedlobukového lesa.

Les, tedy lesní pozemky a lesní porost se ale kupují a prodávají za tržní ceny. "Stát ani ministerstvo zemědělství tyto ceny nesledují. Průměrnou tržní cenu těchto pozemků u nás nelze stanovit," sdělil HN ředitel pobočky Ústavu pro hospodářskou úpravu lesů ve Staré Boleslavi Dušan Vaňata.

Les lze koupit přímo, přes zprostředkovatele, v aukcích, veřejných soutěžích nebo přes realitní kanceláře. Prodávat mohou města, obce a soukromí vlastníci, ale nikoli stát.

Těžba za 80 let

Kácet lze podle lesního zákona stromy, které jsou staré alespoň 80 let. Návratnost peněz tak může být podle stáří lesa třeba 30, 50 i více let. "Tomu má odpovídat cena kupovaných pozemků, což řada velkých realitních společností ignoruje. Pozemky nabízejí za nesmyslné částky a investorům lžou o návratnosti," varuje Bosák.

Vždy podle něho záleží na kupní ceně. "Koupě hektaru lesa mladšího než 30 let za sto tisíc korun nemá smysl. Za polovinu je to dobrá investice," dává příklad Bosák. Hodnota investice vychází z ceny pozemku, která pravidelně roste, a hlavně z ročního nárůstu dřevní hmoty. Uvádí se, že za deset let může její objem vzrůst až o 17 procent. Největší finanční nárůst je podle Bosáka u lesa od 60 let. Do té doby je minimální.

Cenu prodávaného lesa ovlivňuje doba, kdy lze obnovit těžbu, složení a druhy dřevin, přístupové cesty, dostupnost terénu a situace na trhu s dřevem. "Lze koupit i holinu, tedy les po těžbě. Stojí asi dvě až čtyři koruny za metr čtvereční podle lokality, způsobu těžby a množství dřevní hmoty, které v lese zůstalo po těžbě," konstatuje Bosák.

Cenu silně ovlivňuje i tvar lesa, stupeň ochrany přírody, případné právní vady této nemovitosti, struktura sousedních vlastníků a atraktivita lokality, doplňuje jednatel společnosti Bohemia Bretheren Milan Bečvář.

Při koupi je třeba vzít v úvahu i možné využití státních příspěvků a dotací. Každý les má tržní hodnotu k datu nabídky. Ta má vycházet z matematicko-ekonomického výpočtu podle aktuálního stavu lesního porostu a lesního pozemku. Skutečnou prodejní cenu ale určí nabídka a poptávka. Prodávající by se měl snažit, aby se blížila vypočtené tržní ceně. Za pět let může být přitom hodnota lesa kvůli těžbě dřeva jiná.

Pozor na lokalitu, preferujte smrky

Množství dřevní hmoty silně ovlivňuje lokalita. "Tak třeba borový porost mezi Třeboní a Novými Hrady má zásobu dřeva i 400 metrů krychlových na hektar, zatímco na Mělnicku jen 180 až 230 metrů krychlových na hektar. Nemluvě o kvalitě dřeva," upozornil Bosák.

Nejatraktivnější jsou smrk a dub. Smrkové dřevo lze dobře průmyslově zpracovat, dub je ušlechtilá dřevina. Hektar smrkového lesa může stát 400 až 500 tisíc korun, borového v průměru kolem 350 tisíc korun. U listnatých lesů jsou důležité i podmínky, v nichž rostou.

Investor vydělává hlavně na těžbě, zisk z honební činnosti bývá podle Bosáka zanedbatelný. Současné ceny dřeva pokládá za vysoké, mohou tedy klesat.

Naznačuje to i loňský vývoj cen surového dřeva v Česku. Průměrná cena smrkové kulatiny činila podle Českého statistického úřadu v loňském třetím čtvrtletí 2100 korun za metr krychlový proti 1908 korunám v prvním čtvrtletí 2014. U borovice se cena snížila z 1633 na 1454 korun, v případě modřínu naopak stoupla z 1944 na 1963 korun za metr krychlový. Dolů šly ceny dřeva pro výrobu buničiny. Podražilo naopak palivové dříví z jehličnatých i listnatých stromů.

"Výhodné podmínky"

V poslední době se rozmohly dopisy oslovující vlastníky, aby prodali "velmi výhodně" hlavně lesy určené k těžbě. Cílem je předejít dalším nabídkám a les koupit co nejlevněji. "I díky tomu, že vlastník nezná jeho tržní hodnotu," varuje Bečvář ze společnosti Bohemia Bretheren.

O lesy se zajímají hlavně těžební firmy. Kupují právě lesy určené k brzké těžbě s cílem co nejrychleji maximalizovat výnos. Vytěžený lesní pozemek, který je třeba zalesnit, často nabídnou k prodeji a není jisté, zda plní povinnosti vlastníka lesa.

Podle Bečváře jim jde jen o odhadovanou cenu prodaného dřeva a zisk, snížené o náklady na těžbu a zalesnění. Do ceny nezahrnou mladší věkové skupiny lesa. Takto kalkulovanou cenu pak nabídnou prodávajícím.

Dalšími zájemci jsou dřevařské firmy, které chtějí v lese dlouhodobě hospodařit, ale i movité společnosti a jednotlivci s volnými penězi. Les považují za nerizikovou a poměrně stabilní investici s úrokovou mírou dvě až tři procenta a věří, že jeho cena mírně poroste. Zajímají je hlavně celky o rozloze sto až tisíc hektarů.

Příhraniční lesy navíc lákají Němce a Rakušany - i díky oslabení koruny vůči euru. "Zpravidla nabízejí za les méně než čeští zájemci," varuje Bečvář.

Laickému zájemci doporučuje Bečvář využít služby odborníka a nechat si vysvětlit problematiku nákupu, včetně tržní hodnoty lesa a následného hospodaření s lesním majetkem.

Ověřit si je třeba stav pozemku a lesního porostu, a to po právní i faktické stránce. Zda není pozemek zatížen předkupními, zástavními právy a nevedou zde inženýrské sítě. Důležité je také správně určit hranice pozemku a jeho přístupnost.

Hospodaření musí majitel zajišťovat v součinnosti s odborným lesním hospodářem s platnou licencí. Pokud si ho majitel sám nevybere, vykonávají v lese dozor odborného hospodáře zdarma ze zákona zaměstnanci státních Lesů České republiky.

Jak postupovat při koupi lesa

Zvažte, zda a na jak dlouho chcete do lesa investovat. Při posuzování alternativ může pomoci odborná firma.

Koupě lesa je spojena s řadou povinností. Prostudujte si proto předem lesní zákon, abyste věděli, do čeho jdete.

Vybírejte z více nabídek. Podobně jako při koupi jiné nemovitosti nechte i v tomto případě posoudit lokalitu, která vás zajímá, odborníkem. Může vám samozřejmě pomoci i s řešením dalších problémů.

Před koupí lesa si nechte zpracovat tržní hodnotu nemovitosti. A alternativy, jak se může cena lesa vyvíjet.

Již při nákupu lesa zvažte, kdy a jak ho budete chtít v budoucnu prodat.

AUTOR: František Mašek
AUTOR-WEB: www.ihned.cz