Úspory při provozu logistických nemovitostí

Hospodářská situace posledních let přivedla k přemýšlení o úsporách v oblasti facility managementu také výrobní, obchodní společnosti a v neposlední řadě společnosti logistické. Na trhu se objevila poptávka po logistických prostorách, které na základě globálních změn v logistických tocích nejenže odpovídají náročným požadavkům na lokalitu, ale častěji i nárokům na nízkou energetickou náročnost.

Energeticky úsporné průmyslové nemovitosti je možné hodnotit jako dobrou investici přinášející v první řadě finanční benefity a v druhé řadě samozřejmě přínos pro životní prostředí. A nikomu jistě nevadí, že to v hodnotách hospodaření společnosti je až, nebo lépe řečeno už, příčka druhá.

KONEC SPEKULATIVNÍ VÝSTAVBY

Trh s logistickými nemovitostmi se změnil, spekulativní výstavba se omezila a developeři začali nabízet kustomizovanou výstavbu na míru. "Můžeme potvrdit, že v posledních letech stoupl zájem o tzv. výstavbu Build-To-Suit (BTS) tedy výstavbu na míru přáním zákazníků," říká Tomáš Míček, Acquisition & Development Director ze společnosti PointPark Properties, a dodává: "Zároveň s tím jde ruku v ruce také poptávka po tzv. nových standardech - technologiích, které přinesou společnostem po přestěhování do nové budovy finanční úspory."

Ve své nedávné zprávě to potvrzuje i Jones Lang LaSalle, která dokonce v souvislosti s technologiemi m2m (machine-to-machine) mluví o vstupu do nové éry výstavby energeticky úsporných budov a redukce uhlíkové stopy.

ZELENÉ TECHNOLOGIE

Otázku, zda jsou tzv. "zelené technologie" jen dobrým marketingem s poukazováním na uvědomění a dobročinnost firmy nebo zda je hlavním důvodem pro jejich aplikaci finanční benefit, ponechejme tentokrát stranou. Například logistická společnost Dachser Czech Republic nedávno postavila ve staré průmyslové zóně Poldi Kladno novou logistickou halu a čtyřpodlažní administrativní budovu, při jejíž výstavbě myslela i na energeticky úsporná řešení. Jen pro zajímavost, výstavbě předcházela rekultivace pozemku, který byl kontaminován starou ekologickou zátěží pocházející z provozu bývalé huti Koněv a náklady na tuto rekultivaci činily více než pět procent celkových investičních nákladů. Dachser zde stejně jako v ostatních vlastních nemovitostech instaloval v kombinaci se světlíky i inteligentní systém senzorového ovládání světel, úsporné LED světelné zdroje a logistické brány s kvalitními izolačními límci zabraňujícími úniku tepla. Vzduchotechnika budov využívá rekuperace pro chlazení a ohřívání vzduchu a jako primární zdroj tepla pro vytápění administrativní budovy slouží tepelné čerpadlo.

DOMINUJÍ KOMBINOVANÉ ZDROJE

Skladové objekty jsou pak vytápěny zařízeními kombinujícími dálkové teplo z elektrárny, teplo z tepelného čerpadla voda-vzduch a teplo získávané rekuperací vzduchu ze vzduchotechniky. Větrání, rozvody tepla a chladu, to vše tvoří sofistikovaný systém mnoha dílčích podsystémů s jednotným řízením. "Celý náš facility management systém je monitorován a řízen z dispečerského pracoviště s programovatelným řídicím systémem," říká Ing. Jan Polter, obchodní a marketingový ředitel Dachser Czech Republic, a dodává, "systém propojuje komfort efektivního využívání budovy s jejím zabezpečením a energetickými úsporami."

DIKTÁT ÚSPOR

Rovněž i developer logistických areálů, společnost PointPark Properties, hovoří o zkušenostech s úspornými technologiemi. "V nově otevřeném distribučním centru v PointParku Prague D1 jsme společně s nájemcem přemýšleli o redukci spotřeby energií již při plánování projektu," říká Tomáš Míček. Izolační vlastnosti pláště budovy zlepšily speciálně izolované nakládací můstky, velké úspory lze očekávat také díky systému osvětlení. "Naprojektovali jsme zvýšený počet světlíků jako zdroj přirozeného světla a nainstalovali světla s automatickou regulací intenzity světelného výkonu, která jsou napojena na čidla denního osvětlení a senzory pohybu. Přes webové rozhraní můžeme ovládat každé jednotlivé světlo a vyhodnocovat efektivitu jeho využití," komentuje použité technologie Tomáš Míček a uzavírá, "takto navrhnuté řešení osvětlení by mělo přinést finanční úspory ve výši 30-50 procent oproti konvenčnímu systému osvětlení."

ŠEST ZÁKLADNÍCH TECHNOLOGIÍ

Studie Jones Lang LaSalle jmenuje šest hlavních technologií, které přispívají k dramatickému zlepšení v chování budov a k významným úsporám energie - bezdrátové měřiče a senzory, využití internetu a cloudu, otevřená datová komunikace mezi systémy (Open data communication protocols), výkonný analytický software, vzdálená řídicí centra a integrovaný systém řízení údržbových prací (integrated work-order management). Zároveň hovoří o tom, že majitelům budov přinášejí tyto technologie návrat vložených investic během jednoho až dvou let.

Kdo se přesto bojí začít ve velkém, může postupovat po malých krocích. Například spotřebu vody výrazně sníží moderní senzorové vodovodní baterie a úsporné systémy splachování toalet, LED světla a jejich senzorové ovládání zase sníží spotřebu energie. Provoz samotný lze optimalizovat také z pohledu úsporných zařízení a přejít například na skladové vozíky s pohonem na CNG, ale to už bychom se dostali do kategorie úsporných strojírenských zařízení, a to je v pomyslné Knize o úsporách samostatná kapitola.

PO ZELENÝCH PŘICHÁZÍ INTELIGENTNÍ BUDOVY

Zejména v oblasti kancelářských, ale už i průmyslových nemovitostí se termín "zelená budova" pomalu stává běžným pojmem. Firmy investují do zateplení, úsporných světel nebo rychloběžných vrat. Dalším krokem ve vývoji budou "chytré" budovy využívající vzdálenou kontrolu nebo automatické sledování cen energií, říká Jaroslav Kaizr z industriálního týmu realitní poradenské společnosti Cushman & Wakefield.

V poslední době se mluví o využívání různých "chytrých" technologií při správě komerčních prostor. Jaké moderní prvky se využívají u nás ve skladových prostorech?

U nás se hovoří hlavně o zelených budovách. To je ale jen část toho, co by chytrá budova měla umět. V souvislosti s průmyslovými budovami se pojem "chytrá" zatím moc nepoužívá.

V Česku je trh s průmyslovými nemovitostmi poměrně nový. Když to srovnáte se zahraničím, je u nás mnohem vyšší procento nově postavených hal vůči celkové zásobě než třeba v Německu, kde je zásoba hal širší, ale v průměru starší. U nás se jich v 90. letech moc nepostavilo a předtím se stavěly, řekněme, podle starého systému. Máme tedy určitou mezeru, na druhou stranu budovy, které se u nás postavily za přibližně posledních 13 let, jsou na srovnatelné nebo vyšší úrovni než v západní Evropě.

V současné době se mluví stále více o zelených prvcích. Firmy se zabývají třeba tím, jak by měly být izolované vstupy přes rampy, instalují úsporné zářivky na senzory. Ve výrobě se hodně mluví o ventilačních systémech, které umožňují rekuperaci tepla ze strojů. Průmyslové haly využívají i základní jednotky MaR (měření a regulace - pozn. red.), na kterých lze prostředí v budově regulovat.

Před pěti lety toto ještě běžné nebylo, stavěly se prostě izolované budovy s nějakými světly. V současné době se standard posouvá, což je dobře. Přicházejí tedy hlavně zelené prvky a další krok pak bude chytrá budova.

To mluvíme v podstatě o inteligentních sítích...

Lze to tak říct. Budoucnost si představuji tak, že budete mít aplikaci, která vám jako nájemci průmyslové haly umožní interaktivně sledovat, jak budova funguje. Zároveň by se měla budova umět přizpůsobovat aktuálnímu vývoji provozu a spotřeb a nájemce by mohl stav neustále kontrolovat. Informace jsou již dnes dostupné, nicméně se nevyužívají. V kancelářských budovách to tak již částečně funguje, i když obdobnou aplikaci nemají k dispozici nájemci, ale jen správci či majitelé budov.

V kancelářských budovách pracují na malém prostoru stovky lidí, nároky na prostředí jsou tedy vyšší a tím pádem zde dochází k podobným technologickým změnám rychleji než u průmyslových nemovitostí. Když postavíte kancelářskou budovu, během pěti šesti let je už zastaralá, protože mezitím vzniknou nové efektivnější možnosti. Repasování těchto prostor na vyšší úroveň je ale dražší, protože kancelářské budovy jsou složitější jak architektonicky, tak technologicky. U průmyslových budov to ale tak není, protože jsou jednodušší a flexibilnější. Industriální prostor bude vždycky kvádr, na který lze přidávat různé technologie relativně jednoduše. Musí se ale samozřejmě zvažovat návratnost.

A co správa a regulace budov na dálku?

"Marku" lze rozšířit i o aplikaci správy a regulace na dálku, v zahraničí se v této souvislosti hovoří o komplexním systému BMS - Building Management System. Kontrola a regulace nájemních průmyslových nemovitostí na dálku je zase spíše otázka budoucnosti. Obdobné systémy však již fungují u některých technologických firem, pro které je stabilní prostředí ve výrobě podmínkou.

Věřím, že během 10 let budou nájemní průmyslové budovy běžně se svým uživatelem komunikovat, budou mít svůj management systém, který přinese nájemcům průmyslových budov konkurenční výhodu. Výhoda to bude i pro pronajímatele, protože průmyslové parky s chytrými budovami se bude dařit lépe plnit, a navíc budou mít hodnotu vyšší než parky bez takových technologií. Jako investor potom budu na škále "chytrá-zelená-standardní" budova nejvíc oceňovat nemovitost s chytrými prvky. A to by mělo pronajímatele motivovat k investicím do těchto nových technologií.

Rozhovor redakčně upraven z časopisu Logistika č. 10/2013

Jaroslav Kaizr