Zhodnocené zkušenosti s bytovými domy

Na ekologickou výstavbu bytových domů se u nás orientovala jako první a od roku 2003 realizovala řadu projektů - začala vilou ve Velké Chuchli, následovaly domy v Dolních Měcholupech a Uhříněvsi. V těchto měsících se soustředila na stavby nového typu: Ecocity Malešice nabídne energeticky pasivní byty ve větším měřítku, staví ale i dvě luxusní vily ve Strašnicích.

OTÁZKA: Domů, které mají charakter ekologické výstavby s malou spotřebou energie, je dosud Evropě poměrně málo. "Zatím víme asi o pěti konceptech - Ecocity Vauban je ve Freiburgu, které bylo první, dále Solar City v Linci, ve Švédsku Ecocity v Hammarsby Sjostadt.

Největší Ecocity je Eurogate, který se staví ve Vídni za masivní podpory města," říká Martin Svoboda, výkonný ředitel společnosti JRD, kterého jsme požádali o rozhovor.

OTÁZKA: Ředitel vaší společnosti Jan Řežáb měl od začátku poměrně jasnou představu o způsobu realizace svých domů. A co vy?

Než jsem s ním začal pracovat, již jsem tento trend sledoval a brzy jsem byl o budoucnosti tohoto typu stavění přesvědčen. Věděli jsme ale, že budeme muset překonat mnoho bariér, například vyšší stavební náklady i počáteční nedůvěru trhu. Teprve později jsme si uvědomili, že nízkoenergetický způsob stavění má kromě významných provozních úspor také environmentální přínos a dopad na kvalitu vnitřního prostředí.

OTÁZKA: Měli jste od vašich klientů zpětnou odezvu?

Jejich zájem pro nás byl největší podporou a potvrzením našich vizí, ale museli jsme překonávat určitou nedůvěru k řízenému větrání. Z psychologického hlediska byla tehdy dobrá volba decentrálního systému větrání, kdy každý byt má svoji vlastní jednotku a tedy i možnost ji plně ovládat. To usnadnilo překonání nedůvěry a v současné době, po interním průzkumu, je naším nejsilnějším marketingovým nástrojem "word of mouth", tedy osobní doporučení - to mluví za vše.

OTÁZKA: Co se týče stavebně konstrukčního hlediska - vyvíjely se vaše stavby v průběhu času?

Pro bytové projekty je logickým řešením stěnový systém, ale postupně jsme začali nahrazovat cihelné zdivo jinými materiály. Nejprve jsme u příček používali sádrové bloky, později vápenopískové bloky pro nosné a obvodové zdivo. Impulsů pro tuto změnu byla řada. Inspirací byla návštěva staveb v zahraničí, například sídliště Vauban ve Freiburgu. Sádrové bloky jsou velmi přesné, snadno a dobře se v nich provádějí instalace, mají dobré zvukově izolační vlastnosti a při realizaci je do stavby vnášeno menší množství vody. U vápenopískových nosných zdí je výhodou vysoká únosnost, rozměrová přesnost, dobré zvukově izolační vlastnosti a tepelně akumulační vlastnosti. Vysoká únosnost vápenopískového zdiva umožňuje u běžných staveb nahradit železobetonové stěny. To je zajímavé nejen z ekologického, ale i ekonomického hlediska.

Snížení spotřeby energií vychází z lepších tepelně izolačních vlastností obálky domu. Používáme proto zvýšenou tloušťku tepelné izolace, zpravidla 20 cm. U většiny staveb s ohledem na lepší tepelně technické vlastnosti preferujeme polystyren, případně šedý polystyren či polyuretan. Minerální vlákna volíme v omezené míře pouze tam, kde si jejich použití vyžádá technické řešení stavby.

OTÁZKA: Jaká používáte okna?

Před třemi roky jsme začali používat okna s trojskly. Poprvé jsme je uplatnili u projektu Dolní Měcholupy III. Tehdy jsme klientům nabídli možnost záměny oken s dvojskly za trojskla za příplatek. S výjimkou jednoho z nich všichni zvolili trojskla. Pro jejich zařazení do standardu řešení našich staveb byla důležitá i rozšířená nabídka dřevěných oken ze silnějších profilů 84 mm a 92 mm, vhodných pro použití trojskel.

OTÁZKA: Nesouvisí to i s vývojem cen u těchto oken?

Ještě před pěti lety byla kvalitní dřevěná okna s trojskly nabízena jako nadstandardní produkt a cena tomu odpovídala. Ale s růstem počtu jejich dodavatelů ceny klesaly a v současnosti je rozdíl ceny tak malý, že ze všech možností snížení energetické náročnosti bytové výstavby trojskla představují opatření s jednou z nejlepších návratností, zhruba na úrovni deseti let. Výhodou je také příjemnější vnitřní prostředí, u těchto oken nemáte pocit chladu a kromě toho mají i lepší hlukově izolační vlastnosti.

OTÁZKA: Kde končí projektová příprava a začíná práce developera?

U některých projektů je naše zadání velmi podrobné, u jiných je naopak volné a vhodné řešení hledáme formou architektonické soutěže, kdy oslovíme pět až šest projekčních kanceláří. V jednom případě jsme k dobrému výsledku došli až ve třetím kole soutěže. Ale dialog mezi architektem a developerem pokračuje až do dokončení stavby.

Nejdůležitější fází přípravy je studie a dokumentace pro územní řízení, kde je již stanovena většina základních vlastností budov včetně prosluněnosti interiérů. Nejvíc projektů jsme zatím realizovali s kanceláří Podlipný Sladký architekti, úspěšná spolupráce probíhá také s MS architekti nebo s architektem Alešem Brotánkem.

Specifickou oblastí návrhu stavby v našem pojetí je důraz na tepelně technické řešení pro dosažení nízké potřeby energií. Na optimalizaci čas od času spolupracujeme s konzultační společností EkoWATT. V poslední době pro nás například zpracovala energetickou analýzu a optimalizaci návrhu Ecocity. Ukázalo se, jak je dobré spolupracovat s architekty, kteří již zásady nízkoenergetických domů mají v krvi - navrhli studii natolik dobře, že bez jakýchkoliv úprav splnila nejen nízkoenergetický standard, ale jejich projekt je s velkou rezervou energeticky pasivní.

OTÁZKA: Jistě řešíte i řadu detailů, jako jsou skladby konstrukcí u oken a střechy.

Ano, příkladem může být řešení tepelných mostů. Kvalitní zpracování je nezbytné pro vyloučení rizika plísní a poruch. Současně je třeba vědět, že pro posouzení kvality je zásadní stanovení nejvyšší přípustné vlhkosti v interiéru. Zde existuje rozpor mezi normovými podmínkami a skutečnou vlhkostí v bytech. Řízené větrání významně omezuje maximální vlhkosti, přesto jsme pro vyloučení rizika plísní projektantům stanovili přísnější kritéria. Dalším příkladem detailu může být těsnění kolem oken. Při provádění staveb pečlivě kontrolujeme řádné provádění vnitřních a vnějších pásek kolem oken a následně kvalitu testujeme pomocí blower-door testu.

OTÁZKA: Vraťme se ještě ke vzduchotechnice, která je pro vaše domy klíčová...

Výběru systému i výrobce jsme věnovali velkou pozornost. Na začátku jsme v zahraničí studovali výhody používaných vzduchotechnických systémů i jednotek. Naší první volbou přes méně četné zastoupení byly decentrální teplovzdušné systémy. K jejich použití nás vedla jednoduchost, bezporuchovost a to, že nahrazují i topný systém. Z výběrového řízení nám jako nejkvalitnější vyšly vzduchotechnické jednotky firmy Atrea. I zpětně můžu potvrdit, že to byla dobrá volba.

V současné době u většiny projektů využíváme samostatné větrací a topné systémy. Je to dáno tím, že většina klientů preferuje možnost samostatného využívání větrání a topení a toto řešení je i méně nákladné. Teplovzdušný systém uplatňujeme hlavně v luxusních projektech, kde využíváme možnosti integrace systému chlazení. Jediný systém tak větrá, topí i chladí. V kombinaci s tepelným čerpadlem řešení přináší nízké provozní náklady při maximálním komfortu.

OTÁZKA: Jaké jsou požadavky klientů?

Řada z nich oceňuje kvalitu architektury, respekt k životnímu prostředí i k člověku, vyjádřený důrazem na kvalitu vnitřního prostředí. Většina klientů nepotřebuje detailně rozumět větracímu systému, naopak vítá automatický režim, který nevyžaduje ani povinnost jednou za tři měsíce vyměnit filtr. V souladu s tím v nových projektech připravujeme tzv. semicentrální systém větrání s plně automatickým řízením. V tomto případě jsou vzduchotechnické jednotky mimo byt a jedna jednotka slouží pro 10 až 12 bytů. Pro zjednodušení ovládání připravujeme plně automatické řízení využívající čidel CO2 a vlhkosti. Přesto si možná někteří z vašich klientů přejí, aby měli své byty vybaveny inteligentním ovládáním?

Sledujeme vývoj v této oblasti a máme zkušenosti s velmi vyspělým systémem i s jednoduchým. Ten nepotřebuje speciální slaboproudé rozvody a jeho řízení probíhá po silových kabelech. Naši klienti mají možnost volby inteligentního systému v rámci klientských změn, zatím si ho však nikdo neobjednal. Předpokládáme ale, že v některých vilách v Prokopském údolí klienti tuto možnost využijí.

OTÁZKA: Jistě máte přehled o tom, jaké jsou náklady na energii ve vašich bytech.

V porovnání s běžnou výstavbou, která dosahuje až 100 kWh/(m2a), jsou náklady na energie v našich bytech opravdu nízké. Spotřeba energie na vytápění od prvních projektů postupně klesá a v zatím posledním projektu Ecocity Malešice dosáhla překvapivě nízké hodnoty 10,8 kWh/m2/rok. Měsíční náklady na vytápění u bytu velikosti 90 m2 při současných cenách energie by měly být nižší než 150 Kč. Vila Augustus bude mít spotřebu energie vyšší nejen kvůli opravdu velkorysému prosklení, ale je tu i jiný systém chlazení. Přesto by náklady na vytápění a chlazení u bytu o velikosti 100 m2 měly být nižší než 500 Kč na měsíc.

Nízké spotřeby energií nám umožnily v některých projektech instalovat elektrické vytápění přímotopy. Toto řešení je pro klienty překvapivě výhodné, za běžnou spotřebu elektrické energie totiž díky nízké sazbě ušetří. Výhodou jsou také úspory spojené s tím, že se energie dodává pouze tam, kde je třeba.

OTÁZKA: Ecocity je zatím největším bytovým projektem svého druhu v ČR. Inspirovali jste se v Německu, jak jste už naznačil?

Ano, sídliště Vauban ve Freiburgu nás před lety doslova nadchlo a myslím, že musí silně zapůsobit na každého návštěvníka. Nejen základní koncepcí, ale i atmosférou, urbanistickým konceptem a volbou technických řešení. Tehdy před čtyřmi roky se zrodil sen postavit Ecocity také v Praze. Je krásné měnit sen ve skutečnost.

Základní myšlenky Ekocity Malešice volně navazují na filozofii z Freiburgu a v mnoha ohledech ji posunují o kousek dál. Navazuje na svůj vzor i důrazem na vsakování dešťové vody na pozemku, vyrovnanou bilanci zemin a použitím ekologických materiálů. Díky automatickému řízení s pomocí čidel, které hlídají hladinu CO2 i maximální procento vlhkosti vzduchu, se kvalita vnitřního prostředí v tomto projektu dostává ještě o něco výš. O omezení prašnosti se starají filtry a díky promyšlenému uspořádání budov i jednotlivých bytů mají všechny byty jižní slunce.

Urbanistické řešení areálu je navrženo tak, aby se minimalizovalo křížení pěší a automobilové komunikace - automobily jsou vedeny nejkratším způsobem do suterénních garáží. Venkovní prostory nabídnou soukromé zahrady, poloveřejná prostranství určená pouze pro obyvatele domu i zcela veřejná prostranství.

OTÁZKA: V současné době také prodáváte luxusní byty ve dvou bytových vilách. Obě jsou ve Strašnicích, jedna z nich je nízkoenergetická, druhá energeticky pasivní...

Vila Augustus s devíti byty je rozdělena do dvou třípodlažních hmot s vloženým komunikačním jádrem. Jižní strana se otevírá do zahrady velkými prosklenými plochami. Komfort vnitřního prostředí zajistí systém teplovzdušného vytápění a větrání s chlazením v letním období. Nízké provozní náklady na vytápění a ohřev TUV jsou docíleny pomocí tepelného čerpadla. Energeticky pasivní vila Pod Altánem má dokonalou tepelnou obálku, vytápění zajišťuje plynový kotel. Měsíční náklady na vytápění 100 m2 velkého bytu budou nižší než 300 Kč za měsíc.

OTÁZKA: Na stole máte projekt bytových domů a vil v Prokopském údolí. Mnohé jistě zarazí, že se vám podařilo získat parcely na tomto místě. Kromě toho bude každého zajímat, jakou ekologickou zátěž stavby přinesou.

V případě vil jsme koupili pozemek s územním rozhodnutím na výstavbu 14 řadových domů. My jsme projekt přepracovali a výsledkem je osm samostatných vil. Výstavbu jsme zahájili realizací přírodního parku na části parcely. V případě pozemku pro výstavbu bytového domu se jednalo o tzv. brownfield. Stojí zde továrna ve velmi špatném stavu a naše výstavba je v souladu s územním plánem. Domy jsou navrženy v nízkoenergetickém standardu. Jako ekologické řešení jsme zvolili vytápění elektřinou s nulovými emisemi. Díky tepelným čerpadlům dojde ke čtyřnásobnému snížení spotřeby primárních energií a také provozních nákladů. Stavby tedy nepředstavují pro území zvýšení zátěže.

OTÁZKA: Co se týče architektonického návrhu, dalo by se říci, že u tohoto projektu jste se vydali novou cestou...

Prokopské údolí je jedinou přírodní rezervací v Praze a jedinečnost prostředí si vyžádala i specifický přístup. Vítězný projekt nás překvapil svým řešením, od prvního okamžiku představení soutěžních návrhů bylo zřejmé, který z nich zvolíme. Z 39 bytů má svoji zahradu 30. Věnujeme pozornost nejen jednotlivým projektům v údolí, ale i místu jako celku. Spolupracujeme s municipalitou na zlepšení přístupu do této oblasti, uvažujeme o novém způsobu využití krásné budovy nádraží. Kouzlo místa podtrhuje vláček, který vás z Hlubočep dopraví za sedm minut na Smíchovské nádraží.

Ing. Martin Svoboda:
"Před čtyřmi roky nás nadchlo sídliště Vauban ve Freiburgu. Myslím, že svojí atmosférou, urbanistickým konceptem i volbou technických řešení musí zapůsobit na každého. Tehdy se zrodil sen postavit Ecocity také v Praze."

AUTOR: Hana Vinšová