Jiří Hladík: Půda je v tuzemsku dvaapůlkrát levnější než v Německu

Rozhovor

Kvalita zemědělské půdy v Česku klesá, její úřední cena se tak snižuje. Tržní cena půdy však stále roste. I tak je výrazně nižší než v Německu a Rakousku. Větší růst cen brzdí fakt, že je 75 procent půdy pronajato. A uživatelé mají malý zájem o její koupi, říká ředitel Výzkumného ústavu meliorací a ochrany půdy Jiří Hladík.

OTÁZKA: HN: Jak se u nás vyvíjí cena zemědělské půdy?

Cena zemědělské půdy se v České republice určuje několika způsoby. První, který slouží k výběru daně z nemovitostí, vychází z průměrných cen pro celé katastrální území, které stanoví vyhláška ministerstva zemědělství. Mění se podle toho, jak náš ústav aktualizuje takzvané bonitované půdně ekologické jednotky. Ty vycházejí z kvality půdy. Hlavně kvůli erozi půdy tyto ceny mírně klesají, stejně jako výběr daně z nemovitostí. Spolu s ministerstvem financí proto hledáme cestu, jak tento problém omezit.

Pak je úřední cena půdy, která se opět stanoví podle bonitovaných půdně ekologických jednotek a která je součástí katastru nemovitostí. Každý pozemek má přiřazenu některou z téměř 3000 bonit a k té se najde úřední cena. Používají ji finanční úřady k výpočtu daně z prodeje a převodu nemovitostí. Většinou tvoří určitý základ pro tržní cenu. Ta vychází z bonity půdy a dále ze vzdálenosti pozemku od centra obce, atraktivity lokality a zájmu o půdu na daném území. Velkou roli hrají komplexní pozemkové úpravy. Když jsou při nich pozemky sloučeny, zpřístupněny a upřesněna vlastnická struktura, cena půdy silně roste.

OTÁZKA: HN: Dá se tak obecně říci, že cena půdy u nás stoupá?

Úřední cena půdy naopak mírně klesá. Její kvalita se totiž snižuje. Tržní cena zemědělské půdy ale kvůli vyššímu zájmu roste. Dříve činila, podobně jako úřední cena, jednu až dvanáct korun za metr čtvereční, dnes to bývá 7 až 17 korun. Platí to ale pro zemědělskou půdu, nikoliv pro půdu, která je určena k zastavění nebo je v zastavitelném území obce.

Tržní cena půdy roste od roku 2000. Od té doby v průměru vzrostla o 25 až 30 procent. Asi 75 procent půdy je u nás pronajato. Uživatelé půdy si ji tedy obvykle pronajímají a nemají o její koupi příliš zájem. To brzdí růst jejích cen. Pozvolna se to ale mění. Některé podniky, které už vznikly na soukromém základě, chtějí pronajatou půdu vlastnit. Objevují se také zájemci, kteří kupují i půdu, kterou má někdo v nájmu. Často kvůli zhodnocení peněz.

OTÁZKA: HN: A pokud jde o cizince? Hraje nějakou roli, že mohou od května 2011 volně kupovat naši půdu občané z jiných zemí Evropské unie?

Občané z jiných zemí Evropské unie, kteří zde určitou dobu hospodařili, si ji mohli koupit i dříve. V jiných případech stačilo, když si zřídili českou dceřinou společnost. Podobných firem, hlavně s italskými, nizozemskými, německými a rakouskými majiteli, u nás existuje mnoho. Svaz vlastníků půdy velmi kritizoval, že půdu kupovali za úřední cenu. Podle svazu totiž nemá úřední cena existovat.

OTÁZKA: HN: Proč? Jak je to jinde?

Tak například v Bavorsku jsou postupy a principy, jak oceňují kvalitu půdy, podobné. Úřední cenu půdy ale nemají. Cena vzniká dohodou vlastníka s uživatelem. Stát stanoví jen způsob výběru daně z nemovitostí. U nás trh s půdou téměř osmdesát let neexistoval. Určité vodítko představuje úřední cena, která se řídí agronomickou hodnotou půdy. Nebere však v úvahu další aspekty jako podmínky nájemních smluv, druh pozemků, jaký je na něm trvalý porost, polohu pozemků v krajině, zda na nich byly provedeny pozemkové úpravy nebo třeba i přístup k pozemkům. To vše by se mělo v ceně půdy projevit.

OTÁZKA: HN: Jak se liší naše ceny zemědělské půdy od německých, rakouských či slovenských?

V Německu a Rakousku jsou ceny srovnatelných pozemků v podobné lokalitě a ke stejným účelům dvaaž dvaapůlkrát vyšší, v Nizozemsku kvůli kvalitní půdě a jejímu nedostatku i desetinásobně. Na Slovensku cena půdy po zavedení eura opticky mírně stoupla. Po přepočtu na koruny je velmi podobná jako u nás.

OTÁZKA: HN: Je tedy možné, že by u nás mohla v budoucnu cena půdy vzrůst na úroveň Německa a Rakouska?

Ano. Předpokládá se, že cena půdy u nás dál mírně poroste. V zemědělství se blíží další generační výměna, rozšiřují se soukromé firmy, které se oddělily od zemědělských společností. A dá se očekávat, že budou chtít získat více zemědělské půdy pro hospodaření a stabilizaci firmy.

OTÁZKA: HN: Když si chce občan koupit zemědělskou půdu, co je pro něj nejsnazší? Oslovit Státní pozemkový úřad?

Státní pozemkový úřad má k dispozici asi 150 tisíc různě velkých pozemků, které mají být ještě zprivatizovány. Půda ve vnitrozemí je vyprodána. Když si tedy chce občan koupit zemědělský pozemek, měl by si vybrat lokalitu, zjistit, kdo ho vlastní, a oslovit ho, nebo požádat nějakou realitní kancelář, aby mu s koupí pomohla. Někdy je těžké zjistit, kdo všechno půdu vlastní. Proto mají kupující takový zájem o komplexní pozemkové úpravy půdy. Jejich zásluhou se totiž dostanou k vyčištěnému katastru, digitální mapě a přesně zaměřeným a zpřístupněným pozemkům. To vše cenu půdy zvyšuje.

Může se samozřejmě stát, že někdo donutí majitele prodat zemědělskou půdu a zatají mu, že tam povede dálnice, že tam postaví benzinovou pumpu, rozšíří se územní plán obce, zemědělská půda se změní na stavební pozemek a cena třeba desetkrát i vícekrát vzroste. Nedávno byli za něco podobného přece stíháni i poslanci. Je to ale i problém prodávajícího. Že si nedokázal zjistit, jak to v budoucnu bude s jeho půdou.

OTÁZKA: HN: Mohou tržní cenu půdy v České republice ovlivnit církevní restituce?

Domnívám se, že ne. Jde asi o 150 tisíc hektarů lesních a polních pozemků, v podstatě o desetinu z 1,5 milionu hektarů půdy, vydaných fyzickým osobám v restitucích. Dramatická změna to tedy nebude. Změní se patrně především struktura uživatelů. Církevní řády mohou chtít obnovit hospodaření v lesích a na zemědělských pozemcích. Nemyslím si ale, že by církve dramaticky prodávaly půdu, kromě lokalit v Praze a v zónách velkých měst. Zemědělské pozemky si asi ale budou držet a budou je sami obhospodařovat nebo pronajímat.

OTÁZKA: HN: Budoucnost zemědělství bývá někdy líčena v černých barvách. Nemůže to však být kvůli pokračujícímu růstu počtu obyvatel ve světě jinak?

Určitě se to změní. Aby bylo možné uživit světovou populaci, je podle Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj nutné zvýšit výměru obdělávané půdy o deset procent. I Evropská unie pomalu opouští názor, že mají být pozemky využívány i pro energetické účely. A více zvažuje, že pokud má Evropa dlouhodobě přežít, musí začít uvažovat o zemědělské půdě trochu jiným způsobem a omezit její zastavování, zalesňování nebo využití pro obnovitelné zdroje energie.

Jiří Hladík, 54 let

Vystudoval Agronomickou fakultu Vysoké školy zemědělské v Praze. V roce 2006 zde získal titul Ph.D. Zastával vedoucí funkce v zemědělském družstvu Kovářov v jižních Čechách, byl asistentem prezidenta Agrární komory ČR, pracoval na ministerstvu pro místní rozvoj a ministerstvu zemědělství. V letech 2003-2007 vedl Ústřední pozemkový úřad. Od roku 2007 řídí Výzkumný ústav meliorací a ochrany půdy. Je členem vědecké rady České zemědělské univerzity, kde přednáší, i dalších vědeckých rad. S oblibou relaxuje v přírodě, má rád práce spojené s hospodařením na polích a v lesích. Hovoří anglicky a německy.

AUTOR: František Mašek
AUTOR-WEB: www.ihned.cz