Úspory v provozu nemovitostí

S dobrou zprávou pro vlastníky tzv. konvenčních budov přichází pražská kancelář mezinárodní poradenské společnosti DTZ: aniž by objekt nutně splňoval parametry "green buildings", může dosáhnout významných provozních úspor. A tím i snížit náklady účtované nájemcům, stejně jako zátěž životního prostředí.

Díky uvolnění trhu s energiemi a zvýšené konkurenci mezi distributory mohou úspory dosahovat několik desítek procent a - přepočteno na náklady modelového obchodního centra - až statisíce korun ročně. "Na prvním místě je však důsledné měření a regulace technologií, dále omezování provozu zařízení v době uzavření centra, využití moderních technologií a samozřejmě důsledný výběr dodavatelů energií a servisních služeb," říká Zdeněk Volf, Centre Manager Olomouc CITY. Právě toto obchodní centrum snížilo náklady na elektrickou energii během dvou let o 14,9 %. Další desetitisíce korun provozních nákladů byly uspořeny díky operativnímu a důslednému využití všech možností měření a regulace technologií a maximálním využitím servisních organizací.

Podle Lenky Vodrážkové, Associate Director & vedoucí oddělení Retail Property Management v DTZ, se právě energetické hospodářství stává základem kvalitního property managementu u všech typů komerčních budov: "V podstatě každoročně vypisujeme výběrová řízení na dodávky energií, tedy elektrické energie, plynu, vody a dodávky užitkové vody. V DTZ máme tu výhodu, že můžeme spojit v zadávacích podmínkách několik komerčních objektů dohromady a dosáhnout tak pro vlastníky ještě výraznějších objemových slev."

OPTIMALIZACE A INVESTICE

Podle DTZ je pak ideální, pokud jde proces optimalizace ruku v ruce s investicemi do technologických zařízení nebo sofistikovaných opláštění budov - vstupní náklady se totiž bohatě vrátí v rámci provozních úspor. "To je zvlášť aktuální otázka například pro logistická centra a výrobní haly staršího data výstavby, kde se stále setkáváme s energetickými ztrátami ať už z důvodu nedostačující izolace opláštění, netěsnosti skleněných fasád či nedostatečné izolaci střech," říká David Svoboda, vedoucí oddělení Property Managementu v DTZ. "Jsme si vědomi toho, že jakákoliv investice do nového opláštění, nových oken či nové střechy výrobní haly či logistického areálu je pro majitele areálu zásadní. Proto se vždy snažíme majiteli připravit studie proveditelnosti, kde prezentujeme celou rekonstrukci včetně naplánovaných energetických úspor s výhledem alespoň na pět let dopředu." Property manažeři DTZ zároveň věří, že doposud nevypsané dotační programy ze strukturálních fo ndů EU by mohly být vítanou podporou pro majitele skladových a výrobních hal kategorie B pro podobný typ investic.

ÚSPORY DÍKY TENDRŮM

Z analýz DTZ vyplývá, že úspory, kterých lze dosáhnout výběrovými řízeními, jsou nemalé a přispívají k vyváženému rozpočtu při správě nemovitosti. V současné době je vypisování výběrových řízení časté především v oblasti dodávek technologických medií. "Jde o velkou příležitost pro snížení nákladů při zachování kvality poskytované dodavatelské služby," dodává Zdeněk Volf. "Pochopili to i producenti, servisní organizace a distributoři, kteří klesají s maržemi a naopak zvyšují servis." Jen pro srovnání: olomoucké centrum CITY nakupuje díky důslednému tendrování a výhodám vyplývajícím z konkurenčního prostředí elektrickou energii za stejné ceny jako v roce 2006.

Jak upozorňují property manažeři DTZ ve službách desítek obchodních center a retail parků, administrativních i logistických objektů v celé České republice, existuje několik zásad efektivní správy nemovitosti, které však nemusejí být univerzální a přenositelné. Do toho spadají například i fixní tarify na určitou dobu nebo závazek k odběru určeného množství energie.

PROPERTY MANAGEMENT

Property management znamená ve zkratce kompletní péči o budovu i nájemce, péči o smluvní dodavatele z oblasti facility managementu, úklid, ostrahu a podobně. Property manažeři mívají často na starosti rovněž komunikaci s potenciálními novými nájemci. "Platí, že property manažer je sofistikovanou spojkou mezi vlastníkem, dodavateli, nájemci a návštěvníky v případě obchodních center," říká David Svoboda.

Zkušený property manager umí jednak efektivně kontrolovat náklady spojené s provozem budovy (výběrem dodavatelů), jednak maximalizovat výnos z nájemného. To se pozitivně projevuje i na provozním cash flow spravované budovy, a tím i zisku majitele. Pražská kancelář DTZ má v oblasti asset & property managementu dlouhodobé zkušenosti. Aktuálně spravuje portfolio čítající přes 465 tis. m2 v kancelářských, maloobchodních i logistických nemovitostech v České i Slovenské republice, které vlastní silní investoři jako SEB, Europolis, ING Finance, Aerium, Ballymore, AXA, Valad a další.