Aby zateplování nebyl malér

Rostoucí ceny energií vedou řadu společenství vlastníků, aby začala uvažovat o zateplení domu.

Při přípravě této náročné investiční akce, která se zřejmě neobejde bez bankovního úvěru a možná i ručení jednotlivými byty členů společenství, je nutné pamatovat na správné a reálné načasování jednotlivých kroků.

Už jen proto, aby se projekt zbytečně neprodražil. Vážné problémy například může způsobit uspěchané zahájení stavebních prací bez řádného stavebního povolení.

1. Vytvořte seznam úkolů

V rámci revitalizace domu bude zateplení objektu možná pouze jedním z více opatření, která by bylo vhodné udělat.

Je-li třeba opravit střechu nebo vyměnit okna, je lepší učinit tak před zateplením domu nebo zároveň, protože při těchto pracích dojde zpravidla k poškození fasády.

První vaše kroky by proto měly směřovat za architektem nebo projektantem. Ten s vámi probere vaše požadavky a pomůže stanovit pořadí jednotlivých prací.

Proberete budoucí vzhled stavby. Projektant navrhne vhodný rozsah zateplení a jeho tepelně-technické parametry. Ty přizpůsobí požadavkům norem a také třeba kritériím dotačních titulů, budou-li takové možnosti existovat.

Bude také schopen připravit potřebné dokumenty pro stavební povolení i detailní prováděcí projekt, kterým se budete řídit při pozdějším výběru stavební firmy.

2. Běžte do banky

Druhou zásadní otázkou je, kde na to vezmete. Má společenství dost vlastních prostředků, nebo bude muset čerpat úvěr či užít jinou formu financování?

Bankovní financování má řadu pravidel a omezení, která je třeba zjistit dříve, než začnete utrácet za přípravu projektu. Důvodem je, že se zbytečně vynaloží peníze na vymýšlení projektu, o němž se pak ukáže, že ho společenství není schopné ufinancovat.

Připravte se na to, že vyřizování úvěru vyžaduje svůj čas, obvykle se ho nepodaří získat ze dne na den. Proces zabere několik měsíců.

Tuto dobu lze využít k dalším potřebným činnostem, od přípravy projektu až po organizování výběrového řízení na dodavatele.

Řada bank má připraveny speciální úvěrové programy určené pro financování rekonstrukcí bytových domů. Pro zjištění konkrétní nabídky se obraťte na renomovaného finančního poradce, který by měl být schopný poskytnout základní přehled o aktuálních nabídkách různých ústavů.

Nezajímejte se jen o výši úrokové sazby a délku její fixace. Důležitý je také účel, na který mohou být prostředky z úvěru použity. Problém totiž nastane, pokud se bankou povolený účel bude lišit od vašich představ o úpravách, které chcete provést.

Stejné rozčarování může žadateli způsobit omezení maximální výše úvěru nebo požadavky na výši vlastních zdrojů, kterými se budete podílet na projektu.

Některé finanční ústavy požadují vinkulaci pojistného plnění a záruku Českomoravské záruční a rozvojové banky či jiného bonitního ručitele. Jiné trvají ještě na zástavě nemovitosti či jednotlivých bytových a nebytových jednotek.

Počítat s pomocí státu bohužel nemůžete. Finanční podpora pro bytové domy v rámci programu Nový Panel nemá pro rok 2011 optimistický výhled.

V květnu byl tento program po krátkém obnovení opět pozastaven kvůli nedostatku finančních prostředků v Státním fondu rozvoje bydlení pro rok 2011.

3. Pozor na stavební úřad

Jakmile budete mít jasno o rozsahu zateplení, ověřte si, zda ho budete moci realizovat svépomocí nebo jen přes stavebního podnikatele.

Odpověď na tuto otázku vám poskytne advokát nebo ochotný úředník na stavebním úřadě.

Ve většině případů však dodávku od stavebního podnikatele budete potřebovat.

Ověřte si rovněž, zda budete muset zajistit stavebně-technický dozor a případně i dozor autorský, bylo-li vyžadováno zpracování projektové dokumentace. S dozorem může pomoci váš projektant.

Dřív, než podáte žádost o stavební povolení, měli byste získat stanoviska dotčených orgánů státní správy. Jejich okruh závisí na rozsahu a způsobu zateplení.

Neměli byste opomenout zejména Hasičský záchranný sbor, vyjádření hygienické stanice, státní energetické inspekce nebo orgánu ochrany životního prostředí.

Například orgán ochrany životního prostředí vás může upozornit, že vaše stavba je v lokalitě hnízdiště třeba chráněného rorýse obecného a okolí jeho hnízd jsou od dubna až do srpna chráněná. Rekonstruovat tedy budete moci jen od září do března.

4. Dohodněte se se sousedy

Zateplením obvykle dojde ke zvětšení půdorysu stavby, zmenší se proto její vzdálenosti od hranice sousedního pozemku, nebo zástavby na něm, pod úroveň požadovanou právními předpisy.

Bude-li to i váš případ, dohodněte se se stavebním úřadem, zda pro posouzení přípustnosti zateplení nebude vyžadovat rozhodnutí o povolení výjimky.

Možná také kvůli zateplení dojde k rozšíření půdorysu stavby za hranici vaší pozemkové parcely. Pak budete muset oslovit příslušného vlastníka se žádostí o odkup dotčené části pozemku či zřízení věcného břemene k němu.

5. Vyberte dodavatele

Pokud zateplováním pověříte stavební firmu, věnujte dostatek času jejímu výběru a sjednání podmínek.

S technickou stránkou výběru poradí nejlépe projektant, který také zkontroluje, zda materiály uvedené v cenových nabídkách skutečně odpovídají projektu a nedojde k >>překvapením<< se vznikem vícenákladů.

Přípravu smluvní dokumentace je vhodné svěřit advokátovi, který může pomoci při vyjednávání co nejvýhodnějších podmínek.

I když je cena obvykle tím, co hodnotitel zkontroluje jako první, neměla by být jediným kritériem.

Nebojte se vyžádat si kontakty na předchozí zákazníky a několik z nich obvolat. Kromě toho je dobré zkontrolovat živnostenský, obchodní a insolvenční rejstříky, které jsou zdarma k nahlédnutí na internetu.

S dodavateli si domluvte i setkání na místě, kde si budou moci ověřit, zda se stavbou nejsou spojeny nějaké skutečnosti, které by měly dopad na cenovou nabídku

Dále si od nich vyžádejte návrh smlouvy o dílo, pokud nemáte připraven vlastní.

Pro platnost smlouvy je třeba ohlídat, aby dostatečně určitě vymezovala závazky stran a předmět plnění.

Dále je třeba zaměřit se na podmínky splatnosti ceny díla, rozsah záruk za jeho kvalitu, délku záručních lhůt, zajištění řádného splnění závazků ze strany dodavatele za pomoci zádržného a smluvních pokut.

Neměli byste zapomenout na nastavení procesu vytýkání nedostatků v průběhu realizace, přičemž důležité je také stanovit podmínky, za nichž v krajním případě dojde k ukončení spolupráce s dodavatelem.

Po dokončení stavební úpravy nezapomeňte požádat o kolaudační souhlas.

AUTOR: Pavel Fára
advokát, advokátní kancelář Dvořák & spol.

AUTOR: Jakub Wyderka
architekt, Qarta Architektura

Na co nezapomenout při zateplování
- Soustřeďte se na pečlivou přípravu projektu, ušetří to čas i peníze.
- Nespěchejte při jednání s bankami o úvěru, řada bank má pro společenství vlastníků speciální programy.
- S dostatečnou časovou rezervu požádejte o vydání stavebního povolení, neboť vyřizování se může protáhnout.
- Všechny vaše kroky musí být v souladu se stanovami společenství, jinak může být vaše rozhodnutí neplatné.

Problém nastane, pokud se bankou povolený účel úvěru bude lišit od vašich představ o stavebních úpravách.

Bydlení a vše kolem
Jste ve vedení bytového družstva, společenství vlastníků bytů? Jste jejich >>řadovým<< členem? Nebo bydlíte v pronajatém bytě?
Týdeník Ekonom pro vás připravil seriál,
ve kterém se pravidelně začátkem každého měsíce zaměří na bytovou problematiku.

Dotazy k tomu tématu směřujte na internetovou adresu Ekonom.cz V tištěném Ekonomu vám na ně odpoví renomovaní experti z oboru.